أركان عقد البيع
- الرضا: توافق إرادة البائع والمشتري على المبيع والثمن.
- المحلّ: العقار محل البيع — يجب أن يكون موجوداً، مملوكاً للبائع، وقابلاً للتعامل.
- السبب المشروع: أن يكون البيع لغرض مشروع لا يخالف النظام العام.
التزامات البائع
- تسليم العقار بالحالة المتفق عليها وفي الموعد المحدد.
- نقل الملكية إلى المشتري عبر التسجيل في السجل العقاري.
- ضمان الاستحقاق: ضمان عدم تعرّض الغير للمشتري بحق ينازعه في الملكية.
- ضمان العيوب الخفية: إن ظهرت عيوب جوهرية لم يكن المشتري قادراً على اكتشافها بمعاينة عادية.
التزامات المشتري
- دفع الثمن في الموعد والمكان المتفق عليهما.
- تسلّم العقار في موعد التسليم.
- تحمّل نفقات نقل ملكية الجزء المتعلق به (يُوزَّع بين الطرفين بالاتفاق).
نقل الملكية
لا تنتقل ملكية العقار إلا بالتسجيل في السجل العقاري وفق القانون السوري. لا يكفي توقيع عقد البيع بين الطرفين لإثبات الملكية أمام الغير. لذا فإن التسجيل خطوة ضرورية لإتمام البيع وحماية حقوق المشتري.
ضمان الاستحقاق
إذا ظهر مدّعٍ بحق على العقار (كرهن، أو ملكية مشتركة، أو تخصيص عام)، يلتزم البائع بـ:
- الدفاع عن المشتري في الدعوى.
- ردّ الثمن كاملاً + التعويض عن الأضرار في حال خسارة الدعوى.
ضمان العيوب الخفية
للمشتري خيار الفسخ أو إنقاص الثمن إذا ظهرت عيوب جوهرية في العقار خلال ستة أشهر من تاريخ التسليم، إلا في حال إخفاء البائع للعيب عمداً (فلا تسقط الدعوى بمرور المدة).
الفسخ
يُمكن فسخ عقد البيع في الحالات التالية:
- الاتفاق المتبادل.
- إخلال أحد الطرفين بالتزاماته الجوهرية.
- ظهور عيب خفي جوهري.
- الاستحقاق الكلي للعقار من قبل الغير.
تنبيه قانوني
هذا الملخّص لأغراض تثقيفية. يُنصح بمراجعة محامٍ عقاري قبل توقيع أي عقد بيع، ومراجعة السجل العقاري للتحقق من صحة الملكية.